Прогноз цен рынка недвижимости
остается негативным. Рынок недвижимости переживает самые сложные времена
за последние 50 лет, уверены аналитики уверены. Неспособные выучить
урок истории с первого раза, обязательно наступят на одни и те же грабли
еще не раз.
Это относится и к глубокому экономическому и
финансовому кризису, поглотившему весь мир. Что стоит за ним? Ответ
прост: циклические процессы на рынке недвижимости, стимулируемые
кредитованием. Жители США, Великобритании, Испании и Ирландии принялись
активно спекулировать земельными участками и недвижимостью.
Негативные
последствия такого поведения по сей день отравляют жизнь мировой
экономике. В 1984 году я купил дом в Лондоне. По сегодняшним ценам,
земля, на которой он построен, обошлась бы мне в 100 000 фунтов. Ее
стоимость резко возросла, вполне возможно, раз в десять. При этом я
никак не причастен к столь внушительному удорожанию.
Этот клочок
земли поднялся в цене благодаря усилиям других людей, жесткому режиму
градостроительного планирования и щедрой налоговой политике – налог на
имущество невысок, а полученные прибыли и вовсе не подлежат
налогообложению. Таким образом, выходит, что я земельный спекулянт,
этакий мини-аристократ, для которого регулярное присвоение результатов
усилий других людей является первым шагом на пути к богатству. Чем я
заслужил такое увеличение своего благосостояния? Ничем.
А значит
последствия однозначно будут печальными. Во-первых, стране необходимо
финансировать себя за счет налогообложения, изобретательности и
дальновидности. Налоги на трудовые доходы и прирост капитала сокращают и
трудовые доходы, и капитал. Однако это не относится к налогу на
ресурсы, потому что природные ресурсы имеются как данность. Такие налоги
сокращают незаслуженные прибыли их владельцев. Во-вторых, данная
система провоцирует образование пагубных политических стимулов.
В
мире, в котором люди набрали огромные долги, чтобы владеть землей,
повышение цен на землю будет встречено на «ура», и будет сделано все,
чтобы предупредить их падение. Таким образом, перед нами разыгрывается
эксцентричный спектакль: газеты провозглашают о грядущем повышении цен
на жилую недвижимость – самое главное благо. Те, кто извлекает выгоду из
таких подорожаний – не просто земельные спекулянты. Они они
вдохновенные последователи идей манипуляции рынком.
Например, в
Великобритании, землевладельцы горячо приветствовали искусственное
создание нехватки земли посредством нелепого ограничительного режима по
контролю над градостроительным планированием. Это один из самых важных
способов перемещения богатства от неимущего юноши к имущему старику. В
своей новой книге Дэвид Уиллеттс, министр по делам университетов и
науки, рассматривает проблему несправедливого распределения богатства
между поколениями.
Спекулятивный земельный рынок – главная
причина случившейся катастрофы. В-третьих, мы попали в замкнутый круг:
возможность для спекуляций землей провоцирует развитие кредитного цикла,
и наоборот, снова и снова дестабилизируя экономику. Журналист Фред
Харрисон утверждает, что этот цикл продолжительностью 18 лет был вполне
ожидаемым и прогнозируемым, по крайней мере, для него.
В
сущности, покупатели арендовали имущество у банкиров, а взамен играли на
повышение. Масса агентов получает прибыль за счет платы за подготовку,
красивую упаковку и угощение плодами высоко спекулятивных сделок. Во
время длительного экономического подъема (самый последний цикл роста в
Великобритании длился 11 лет) они все обогатились за счет взрывного
всплеска кредитования и использования заемных средств.
Когда
наступит крах, вчерашние заемщики, финансовые институты и
налогоплательщики понесут огромные убытки. Это не более чем гигантская
финансовая пирамида с уже знакомыми печальными последствиями. В конечном
счете, по мнению Харрисона, такой способ ведения дел приведет к
катастрофе.
Долгое время нас убеждали в том, что плата за
пользование ресурсами должна быть единой для всех и не увеличиваться для
отдельных собственников. Тем не менее, по словам Харрисона, «как
общество, мы социализируем заработанные своим трудом доходы (заработные
платы и жалованья), тогда как наш общественный доход (от владения
землей) остается частным».
Кто бы что ни думал по поводу
справедливости такой системы, на практике она привела к ужасающим
результатам. Хотим ли мы вновь запустить кредитно-ориентированный
процесс на рынке недвижимости, как только удастся ликвидировать
последствия предыдущего?
Если «кризис – это тяжелая ситуация,
которую нужно использовать с выгодой», сейчас самое время действовать.
Полная социализация арендной стоимости земли разрушит финансовую систему
и благосостояние значительной части общества. Совершенно очевидно, что
это невозможно. Однако социализация прибылей, начиная с текущего момента
будет менее болезненной. Такое решение поможет охладить пыл
спекулянтов. Оно также сместит бремя налогообложения. Не менее
важны планы Великобритании, касающиеся пересмотра законов о
градостроительном планировании. Многие считают, что подобная
либерализация негативно отразится на ситуации в сельской местности. Но
эти опасения абсолютно беспочвенны: увеличение радиуса Лондона на 5
километров увеличит доступную площадь на 50%. Неужели это сможет как-то
повлиять на очаровательную зелень английских земель?
Ни одно
правительство не способно отучить англичан от их веры в то, что
спекуляции землей – это путь к богатству. Но можно хотя бы попытаться.
Рост стоимости жилья и неэффективные налоги – уже само по себе плохо. Но
то, что спекулятивная лихорадка дестабилизировала всю мировую экономику
– еще хуже. Пусть об этом пока догадываются лишь немногие, но время
перемен уже пришло. http://www.investfunds.com.ua
|
